De afgelopen jaren deden wij veel ervaring op bij het aankopen van huizen in Spanje en het adviseren erover. Bij het Spanjeplein bundelen we onze krachten met die van andere experts uit de regio. Ook Ilonka Dekker van ZekerenVastgoedinSpanje hoort daarbij. Zij legt in deze blog uit waar je op moet letten als je een huis of grond koopt aan de Costa Blanca.
Een kijkje in het register
Bij het kopen van een woning in Spanje is het belangrijk om te controleren of het huis staat ingeschreven in de Spaanse registers. Zit er nog een hypotheek op? Ligt er geen beslag op de woning? Kloppen de geregistreerde afmetingen van de woning en die van de grond? Is de daadwerkelijke eigenaar wel degene die de woning verkoopt?
Het kan bijvoorbeeld zijn dat er nog een niet-afgewikkelde nalatenschap op de woning van toepassing is. In dit geval moet dat eerst geregeld worden, zodat de woning op naam van de huidige verkoper komt te staan. Pas dan kunt u de woning kopen.
Ook moet er goed gekeken worden naar de afmetingen die staan beschreven in de registers. Komen deze wel overeen met de daadwerkelijke afmetingen van de woning en de grond?
In Nederland en België kan er vrij eenvoudig informatie over een woning worden opgevraagd bij het kadaster. Deze informatie is meestal zeer compleet en betrouwbaar. Helaas zijn de Spaanse registers nog niet zover, al zit er wel verbetering in. In Spanje wordt gewerkt met een landelijk register (Catastro) en een plaatselijke register (Registro de la Propiedad wat eigendomsregister betekent).
Het landelijk register komt het meest overeen met wat wij als WOZ-register kennen. Hierin worden voornamelijk de afmetingen van de grond en de woningen beschreven met meestal een plattegrond van de situatie. Ook worden de gegevens uit dit register gebruikt door de Administratie om de onroerende zaakbelasting te heffen.
Het plaatselijke register is meer te vergelijken met het Nederlandse kadaster. In dit register worden de notariële aktes opgenomen. Denkt u daarbij niet alleen aan de koopaktes, maar ook aan hypotheken, schenkingen, nalatenschappen, vruchtgebruik en recht op overpad. Ook worden hierin de beslagleggingen vermeld.
Het zou logisch zijn dat deze registers met elkaar overeen zouden komen. Helaas is dit meestal niet het geval, waardoor het vaak voorkomt dat dezelfde woning of een stuk grond in beide registers anders staan omschreven.
Beschrijving in de Spaanse registers
Stel, u heeft een mooie woning met een stukje grond op het oog aan de Costa Blanca. We vragen een uittreksel op van het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Hieruit blijkt de woning 80 vierkante meter is en staat op een stuk grond van 2.000 vierkante meter. Vervolgens kijken we naar de beschrijving in het landelijk register (Catastro). De woning staat daar omschreven met een afmeting van 120, een garage van 15 en een zwembad van 21 vierkante meter. In dit register heeft de grond ineens maar een oppervlakte van 1.000 vierkante meter. Belangrijk is dan om nog beter te kijken naar wat er precies bedoeld wordt.
Aanbouw of verbouwingen uit het verleden
Zo kan blijken dat de verkoper een paar jaar geleden de woning heeft gerenoveerd en een stukje heeft aangebouwd. Er is mogelijk geen echte garage maar wel een golfplaten dakje op een paar palen geplaatst waaronder de auto wordt geparkeerd. Het zwembad ligt er al jaren.
Met behulp van luchtfoto’s heeft het landelijk register (Catastro) gemeten wat de huidige afmetingen zouden moeten zijn.
We gaan er in dit geval van uit dat het Catastro de juiste afmetingen heeft geregistreerd, maar we moeten nog wel controleren of er geen sprake is van illegale bouw. Hierbij letten we bijvoorbeeld op de aanwezigheid van een bouwvergunning maar ook op de urbanistische status van de grond en de periode waarin de betreffende bouw is gerealiseerd. Zo kan blijken dat de aanbouw, die de verkoper heeft gerealiseerd, nooit is opgegeven bij het eigendomsregister. Wij raden dan aan om dit alsnog te laten doen door de verkoper voordat u de woning koopt. Zwembaden werden vroeger meestal niet opgegeven, maar tegenwoordig moet dit wel. Ook het zwembad zouden we dus laten registeren voor de overdracht plaatsvindt. Dat de met golfplaten bedekte carport als een garage wordt beschouwd is een andere kwestie. In veel gevallen kan hier bezwaar tegen worden ingediend bij het Catastro. Dat vergt overigens wel vaak een lange procedure.
Afmetingen van de grond controleren
Behalve de verschillen in de beschrijving van de bouw kan het zijn dat er ook een aanzienlijk verschil bestaat in de oppervlakte van de grond. Als we het gaan nazoeken kan blijken dat de door u zo graag gewilde woning aan de Costa Blanca voorheen deel uitmaakte van een groter plot. Dit plot is mogelijk jaren geleden opgesplitst in verschillende kleinere stukken land. De grond waar de woning op staat is nu aangewezen als een apart stuk grond. Het stuk dat ernaast ligt kunt u los ervan kopen. Als dat perceel een eigen referentienummer blijkt te hebben in het landelijk register dan is het mogelijk nog niet zo ingewikkeld. Zeker niet als het op de naam staat van dezelfde verkoper en de afmetingen verder kloppen. Maar als het tweede stuk grond nog deel uitmaakt van een ander groter plot, dat mogelijk in handen is van een andere eigenaar, dan kan het wel een ingewikkelde kwestie worden.
U goed en deskundig laten adviseren en assisteren is in Spanje bij de aankoop van een huis of een stuk grond dus geen overbodige luxe. Bij het SpanjePlein.nl vindt u alle deskundigen bij elkaar.
